Mire figyelj, mielőtt egyáltalán belekezdesz?
- Azok az emberek, akik újak az ingatlanbefektetésben, sok klasszikus hibát követnek el.
- Fontos egy vásárlási stratégiával kezdened, hogy összehangolhasd vásárlásaidat hosszú távú céljaiddal.
- Ügyelj arra, hogy kellő gondossággal járj el a környék és a vásárolni kívánt ingatlan kiválasztásakor!
- Szedj össze egy szakember-csapatot, legyen benne például ingatlanügynök, ügyvéd és egy ezermester, hogy segítsenek a sikerben.
- Gondosan becsüld meg a költségeket, például a jelzálogkölcsönök kifizetését, a biztosítást, a felújítást és a karbantartást, hogy megbizonyosodj arról, hogy nem túlzottak-e a költségek, és megengedheted-e magadnak a megvásárolható ingatlant.
Így rontják el a legtöbben
1. Nem csinálnak tervet
Az utolsó dolog, amit meg akarsz csinálni, ha egy házat vásárolsz, és utána eldöntöd, mit akarsz vele csinálni. Ha forró piac van, nehéz lehet ellenállni a vásárlási őrületnek, de fontos, hogy tedd meg. Mielőtt jelzáloghitelt veszel fel vagy készpénzt adsz ki, döntened kell a befektetési stratégiáról. Milyen típusú házat keress például: egygenerációsat vagy többgenerációsat? Szeretnéd-e, hogy egy üdülési célpont legyen, vagy sem? Találj ki egy vásárlási tervet, majd keress olyan ingatlanokat, amelyek megfelelnek a tervnek.
2. Átugorják a kutatást
Autó vagy tévé vásárlása előtt a legtöbb ember összehasonlítja a különböző modelleket, sok kérdést tesznek fel, és megpróbálják meghatározni, vajon a megfontolt vásárlás megéri-e a pénzt. Az ingatlan megvásárlásához szükséges átvilágításnál még szigorúbbnak kell lenned.
Minden típusú ingatlanbefektetés esetén kutatást, összehasonlítást kell végezni, akár személyes használtra, akár bérbeadásra, akár ingatlanfejlesztőként veszel ingatlant.
Nemcsak az ingatlannak kapcsolatosan kell sok kérdést feltenni, hanem érdeklődnöd kell a környékről (szomszédokról), ahol található. Végül is, mi a jó egy szép otthonban, ha a sarkon van egy egyetemi kollégium, ahol éjszakánként bulikat tartanak (hacsak nem az egyetemi hallgatókat célzod meg, mint bérlőket).
Az alábbiakban felsorolom azokat a kérdéseket, amelyeket mint leendő befektetőknek fel kellene tenned a fontolóra vett ingatlannal kapcsolatban:
- Az ingatlan egy kereskedelmi telek közelében van, vagy a közeljövőben hosszú távú építésre kerül sor?
- Az ingatlan árvízzónában vagy problémás területen található?
- Van-e a háznak működési szabályzata, vagy van-e olyan problémája, amellyel foglalkozni kell?
- Mi új a házban, és mit kell cserélni?
- Miért adja el a tulajdonos az ingatlant?
- Mennyit fizettek a korábbi tulajdonosok a házért és mikor?
- Ha új városba költözöl, vannak-e problémás területek a városban?
3. Mindent egyedül akarnak csinálni
Sok kezdő ingatlanvásárló úgy gondolja, hogy mindent tud, vagy hogy egyedül le tudja zárni az ingatlanügyletet.
Az ingatlanbefektetőknek minden lehetséges forrást és szakembert ki kell használniuk, akik segíthetnek nekik a helyes vásárlásban.
A potenciális szakértők listájának tartalmaznia kell legalább egy hozzáértő ingatlanügynököt, egy hozzáértő ezermestert, egy jó ügyvédet és egy biztosítási képviselőt.
Ezeknek a szakértőknek képesnek kell lenniük arra, hogy figyelmeztessék a befektetőt az ingatlan vagy a környék esetleges hibáira. Vagy ügyvéd esetén figyelmeztethetnek az ingatlan-nyilvántartás bármilyen hiányosságára.
4. Elfelejtik, hogy minden ingatlan lokális
Tanulnod kell a helyi piacról annak érdekében, hogy olyan vásárlási döntéseket hozz, amelyek valószínűleg segítenek a nyereség megszerzésében. Ez azt jelenti, hogy megismered a földértékeket, az ingatlanértékeket, a kereslet és kínálat kérdéseit és még sok minden mást. Ezeknek a paramétereknek a megítélése segít eldönteni, hogy megvásárolj-e egy eladásra szánt ingatlant.
5. Nem veszik figyelembe a bérlők igényeit
Ha azért szeretnél megvásárolni egy ingatlant, hogy bérbe add, ne felejtsd el, hogy valószínűleg ki lesz a bérlőd. Egyedülállók? Fiatal családok? Vagy egyetemi hallgatók? A családok nyugodt környéket és jó iskolákat akarnak, míg az egyedülállók a tömegközlekedéshez való gyors hozzáférést és a közeli éjszakai életet kereshetik. Ha a tervezett vásárlás nyaralóra szól, akkor milyen közel van a strandhoz vagy más helyi látnivalókhoz? Próbáld meg egyeztetni befektetésedet azon bérlőkkel, akik valószínűleg bérelnek az adott területen.
6. Kevés a pénzük a finanszírozásra
Noha az ingatlanbuborék látszólag kipukkant 2008-ban, továbbra is számos jelzáloglehetőség van. Ezen jelzálogkölcsönök célja, hogy lehetővé tegyék a vásárlók számára olyan ingatlanokhoz való hozzájutást, amelyeket egyébként nem engedhetnek meg maguknak.
Sajnos sok olyan vásárló van, aki változó kamatozású kölcsönöket vesz fel, végül megfizeti az árat, amikor a kamatlábak emelkednek. Ne hagyd, hogy te is ebbe a hibába ess. Győződj meg arról, hogy rendelkezel-e megfelelő pénzzel, cash-flowal a kifizetések teljesítéséhez, vagy válassz fix kamatozású jelzáloghitelt, vagy készpénzzel fizess a befektetési céllal vett ingatlanért, hogy elkerüld ezeket a problémákat.
7. Túlértékelik az ingatlant
Ez a kérdés kissé kapcsolódik a kutatás elvégzéséhez. A megfelelő ingatlan keresése időigényes és bosszantó lehet. Amikor egy leendő vásárló végül olyan házat talál, amely valóban megfelel az igényeinek, természetesen arra törekszik, hogy az eladó elfogadja az ajánlatát.
A sóvárgás probléma.
A sóvárgó vásárlók általában túlfizetik az ingatlanokat. Az ingatlan túllicitálása problémákkal járhat. Előfordulhat, hogy túllicitálja magát, és túl sok adósságot vállal fel, és magasabb kifizetéseket eredményez, mint amennyit megengedhet magának. Ennek eredményeként évekre lehet szükség, hogy megtérüljön a befektetés.
Ahhoz, hogy megtudd, hogy az álmaid befektetése nem rendelkezik-e túl magas árral, kezdd azzal, hogy kutasd fel a környék hasonló, az elmúlt hónapokban eladott ingatlanjait. Az ingatlanközvetítőnek képesnek kell lennie arra, hogy ezt az információt viszonylag könnyedén biztosítsa számodra. Nézd meg az összehasonlítható ingatlanok árait az ingatlan-adatbázisokban. A logika azt diktálja, hogy ha az ingatlan nem rendelkezik olyan egyedi jellemzőkkel, amelyek valószínűleg növelik annak értékét az idő múlásával, akkor meg kell próbálnod összhangban tartani az ajánlatodat a többi eladással a környéken.
Mindig lesznek más lehetőségek. Még akkor is, ha a tárgyalási folyamat eltorzul vagy kudarcot vall, akkor is megvan az esélyed arra, hogy egy másik ingatlant is van, amely megfelel az igényeidnek. Csak türelem kérdése.
Tipp: Fontold meg a fejlesztési beruházás megtérülését – nehezen fog megtérülni a csúcsminőségű fürdőszoba-felújítás, ha a ház szigetelése hiányos.
8. A költségeket alulbecslik
Minden ingatlantulajdonos igazolhatja, hogy egy ingatlan birtoklása több, mint a jelzálogkölcsön fizetése. Természetesen ez az ingatlanbefektetők esetében sincs másként. A karbantartáshoz és az eszközök (például sütő, mosó- / szárítógép, hűtőszekrény és kemence) üzemkész állapotának biztosításához költségek merülnek fel, nem is beszélve az új tető felszerelésének vagy a ház szerkezeti átalakításának költségeiről. A biztosítási és ingatlanadókat is figyelembe kell venni.
A legjobb tanács az, ha elkészíted az ingatlan üzemeltetésével és karbantartásával kapcsolatos havi költségek összesítését (becslések alapján), mielőtt ténylegesen ajánlatot teszel az ingatlanra. Ha azt tervezed, hogy bérbe adod, miután ezeket a számokat összeadod és hozzáadod a havi bérleti díjhoz, kiszámíthatod a megtérülést, amely jobb képet ad arról, hogy a jövedelem fedezi-e a jelzálog- és karbantartási költségeket. Ez az egyszerű lépés megmondja, valóban megengedheted-e magadnak az ingatlant.
Az ingatlanvásárlás előtti költségek meghatározása szintén kritikus jelentőségű. Ennek oka az, hogy hasznuk közvetlenül kapcsolódik ahhoz az időtartamhoz, amely az ingatlan megvásárlásához, fejlesztéséhez és viszonteladásához szükséges. Befektetőként mindenképpen létre kell hoznod egy költséglistát. Különös figyelmet kell fordítani a rövid távú finanszírozási költségekre, az előre fizetendő díjakra és az esetleges lemondási díjakra (a biztosítás vagy a közművek esetében).
Összegzés
Az igazság az, hogy ha az ingatlanbefektetés könnyű lenne, akkor mindenki ingatlanba fektetné a pénzét. Szerencsére, ha a szerződés aláírása előtt kellő gondossággal és megfelelő tervezéssel járunk el, elkerülhetjük a bukást.
Ajánljuk még:
HONNAN LEHET PASSZÍV JÖVEDELMED?
TÉNYLEG ARANYBA KELL FEKTETNI? LEHET, HOGY NEM IS OLYAN JÓ DÖNTÉS, MINT HINNÉD...
NEM MINDEN A THM – ERRE FIGYELJ, HA HITELT IGÉNYELSZ!
