Eladó kert, tanya és szőlő! Venni vagy nem venni?

Nem túlzás azt mondani, hogy gyerekkorom felét a „szőlőben” töltöttem. Varázslatos hely volt. Azért hívtuk így, mert volt még egy-két pászta hagyományos művelésű otelló és kadarka is a megszámlálhatatlan őszibarack-, alma- és meggyfa alatt, a pusztaföldön pedig hol a krumpli képzett egybefüggő virágmezőt, hol pedig a fűszerpaprika színes forgatagot.

Aztán felnőve minden megváltozott: eladtuk a szőlőt. Akkor azt mondta anyám, hogy „nyűg volt ez már csak fiaim, nyűg!” – mi meg elhittük neki. De csak egy időre hittük el, mert ma valamilyen formában ugyanúgy „dúrjuk a földet”, mint annak idején.

Sokan vagyunk így, és sokan vannak úgy, hogy álmodoznak egy saját kiskertről. Belevágnának a kertészkedésbe, de közben kifogásokat gyűjtenek, hogy nincs hol, nincs rá idő… Ha azonban sikerül a kételyeket eloszlatni, és amellett dönteni, hogy igenis, venni kell legalább egy talpalávaló megművelhető területet, íme álljon itt néhány gyakorlati tudnivaló:

Első lépésként tisztáznunk kell, hogy Magyarországon ma minden olyan ingatlan, amelynek a művelési ága szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő /gyep/, nádas, erdő és fásított terület – függetlenül attól, hogy az bel- vagy külterületen, zárkerti övezetben fekszik – termőföldnek minősül. Nem szabad megfeledkezni itt a tanya ingatlanokról sem, amelyeket a jogszabály[i] ugyanúgy földnek minősít.  

Termőföldet pedig hazánkban – néhány kivételtől eltekintve – természetes személyek vásárolhatnak: vagy regisztrált földművesként, vagy pedig egyszerű „műkedvelő” hobbikertészként, mint jómagam.

Mi, akik földműves regisztrációval nem rendelkezünk, legfeljebb 1 hektár (azaz 10.000 négyzetméter) termőföld birtokjogát szerezhetjük meg, azaz ennél nagyobb térmértékű föld nem lehet sem a haszonélvezetünkben, sem pedig a tulajdonunkban vagy bejegyzett használatunkban. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha például már örököltünk egy 2000 négyzetméteres kertet, akkor ahhoz már csak legfeljebb 8000 négyzetmétert vásárolhatunk.   

Ezen alapfogalmak után pedig nézzük közelebbről magát a földvásárlás folyamatát:

Amennyiben sikerült egyezséget kötnünk az eladóval, a jogügyletet ügyvéd, vagy közjegyző előtt írásba kell foglalni. A szerződésnek vannak kötelező tartalmi elemei, illetőleg olyan nyilatkozatok és kötelezettségvállalások, amelyeket mindenképpen tartalmaznia kell. Az okirat elkészültekor személyes adataink helyessége mellett fontos odafigyelni arra is, hogy a szerződés minden oldalát kézjegyünkkel ellássuk. A földügyekben nem járatos ügyfelek számára meglepő lehet, hogy a jogi képviselő a szerződés legalább egy példányát ún. biztonsági okmányra („zöld papír”) nyomtatja, majd összefűzi. Ez ugyanolyan jogszabályi előírás, mint ahogy az is, hogy a termőföld adásvételi szerződéseit az illetékes jegyző hatvan napra közzéteszi a kormányzati portálon (www.hirdetmenyek.magyarorszag.hu) – illetve lehetőség szerint kifüggeszti a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján. A közzététel célja az, hogy az elővásárlási joggal rendelkező személyek gyakorolni tudják ezen jogukat, a jegyzőhöz személyesen benyújtott írásbeli nyilatkozattal.

A Földforgalmi törvény – az állam mellett – csak a regisztrált földműveseknek biztosít elővásárlási jogot, meghatározott sorrendiséget és rangsort követve. A földműves regisztrációval nem rendelkezőknek ezen jogszabály alapján nincs elővásárlási joguk. Mindenképp érdemes a nagy öröm előtt kivárnunk ezt a hatvan napot, mert a gyakorlatban könnyen előfordulhat az, hogy „hiába” kötjük meg az adásvételi szerződést, a szomszéd kertészeti tevékenységet folytató földműves „rájelentkezik”, és végső soron ő viszi el a földet…

De ne ugorjunk ennyire előre! A közzétételi eljárás után a jegyző megkeresi a mezőgazdasági igazgatási szervet (ez a megyei kormányhivatal földhivatali feladatokat ellátó főosztálya/osztálya) annak érdekében, hogy a vevő tulajdonszerzését jóváhagyassa. A hatóság eljárása nyolcvan napos, ez idő alatt megvizsgálja, hogy a szerződés alakilag és tartalmilag megfelel-e az előírásoknak, valamint a szerző fél (vevő) tulajdonszerzése nem jogszabálysértő-e. A nyolcvan nap alatt be kell szerezniük a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara területileg illetékes szervének állásfoglalását is az adott ügyben.  

Amennyiben a hatóság mindent rendben talál és a Kamara is „áldását adja” a földszerzésünkre, rákerülnek a jóváhagyó pecsétek a szerződésekre, és végre sor kerül a jogügylet ingatlan-nyilvántartási átvezetésére.  Azaz, a szerződés aláírásától számítva legalább négy-hat hónap telik el addig, míg a vevőből tulajdonos válik, aki nekiláthat az okiratban vállalt kötelezettségei gyakorlati megvalósításának.

Hogy pontosan mik is ezek a kötelezettségek?

A megvásárolt földet a tulajdonos maga köteles használni és hasznosítani, a jogszabályban felsorolt esetek kivételével. A szerzés időpontjától számított öt évig a föld más célra nem hasznosítható, ám itt is van némi kiskapu: a gazdaságos műveléshez szükséges öntözőberendezés, gazdasági épület, út, növényház stb. létrehozása megengedett.

Laikusként azt mondhatjuk, hogy a földvásárlás folyamata meglehetősen hosszú és szövevényes… De higgyétek el, a napérlelte, saját – mosatlanul ugyan kicsit homoktól recsegő – földieper íze minden bürokratikus és jogi hercehurcát elfeledtet majd, szóval a kérdés már nem lehet kérdés: tessék belevágni!

[i] a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) és a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény

Nyitókép: Tomasz Filipek/ Unsplash